In base all’art. 1123 del codice civile, le spese straordinarie sono a carico di tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
La legge non definisce cosa siano le spese straordinarie, ma la giurisprudenza le ha definite come “quelle che non sono strumentali alla normale manutenzione e gestione dell’edificio, ma hanno carattere di innovazioni, ricostruzioni, riparazioni straordinarie o di miglioramento”.
Ad esempio, sono spese straordinarie:
- la riparazione o la sostituzione di una caldaia;
- la ristrutturazione di un appartamento;
- la realizzazione di un nuovo ascensore;
- la manutenzione dell’impianto elettrico o dell’impianto idraulico.
In caso di vendita di un immobile, le spese straordinarie deliberate dall’assemblea condominiale prima della data del contratto di compravendita sono a carico del venditore. Se la delibera è stata adottata successivamente alla data del contratto, le spese straordinarie sono a carico dell’acquirente.
Tuttavia, è possibile che le parti concordino diversamente, ad esempio prevedendo che le spese straordinarie siano a carico del proprietario dell’immobile al momento dell’esecuzione dei lavori.
In caso di contenzioso, è necessario dimostrare che i lavori rientrano nella definizione di spese straordinarie. A tal fine, è possibile fornire prove come le fatture dei lavori, le delibere dell’assemblea condominiale, le testimonianze di altri condomini, ecc.
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