Le spese straordinarie deliberate in condominio sono quelle spese che non rientrano nella manutenzione ordinaria, ma che riguardano interventi di manutenzione straordinaria, miglioramenti o ristrutturazioni delle parti comuni.
Le spese straordinarie sono deliberate dall’assemblea condominiale con la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136, secondo comma, del codice civile, ovvero:
- maggioranza dei partecipanti all’assemblea con almeno la metà del valore dei millesimi di proprietà;
- maggioranza dei presenti con almeno due terzi del valore dei millesimi di proprietà, se l’ammontare delle spese è superiore a 250 volte il contributo annuo per la manutenzione ordinaria.
Le spese straordinarie deliberate in condominio devono essere pagate da tutti i condomini, in base ai rispettivi millesimi di proprietà. La delibera di approvazione delle spese straordinarie ha valore costitutivo dell’obbligazione di pagamento, quindi i condomini sono obbligati a pagare le spese anche se non sono d’accordo con la delibera.
Tuttavia, la delibera di approvazione delle spese straordinarie può essere impugnata in tribunale dai condomini che non sono d’accordo. In questo caso, la delibera sarà annullata dal giudice e i condomini saranno esonerati dal pagamento delle spese.
Quindi, le spese straordinarie deliberate in condominio aspettano di essere pagate dai condomini, salvo impugnazione della delibera.
In particolare, le spese straordinarie deliberate devono essere pagate entro 30 giorni dalla data di approvazione della delibera, salvo diverso termine stabilito dalla delibera stessa. Se un condomino non paga le spese entro il termine stabilito, il condominio può procedere al recupero forzoso del credito, ad esempio con un decreto ingiuntivo.
Inoltre, la delibera di approvazione delle spese straordinarie deve prevedere la costituzione di un fondo speciale, di importo pari all’ammontare delle spese. Questo fondo deve essere utilizzato per pagare i lavori straordinari, in modo da non gravare sul bilancio ordinario del condominio.
In caso di vendita di un immobile in condominio, le spese straordinarie deliberate prima della data del contratto di compravendita sono a carico del venditore. Tuttavia, se la delibera è stata adottata successivamente alla data del contratto, le spese straordinarie sono a carico dell’acquirente.
Ecco alcuni esempi di spese straordinarie deliberate in condominio:
- Sostituzione della caldaia;
- Rifacimento della facciata;
- Sostituzione dell’ascensore;
- Costruzione di una nuova rampa per disabili;
- Installazione di un impianto di videosorveglianza;
- Realizzazione di un nuovo parcheggio condominiale.
