Comprare una casa “sulla carta” o in corso di costruzione ha un fascino indiscutibile: l’odore del nuovo, la possibilità di veder nascere i propri spazi e, soprattutto, l’opportunità di personalizzare ogni dettaglio.
Tuttavia, muoversi tra planimetrie e cantieri può sollevare molti dubbi. C’è un documento, in particolare, che rappresenta la vera e propria “bussola” di ogni acquirente, ma che spesso viene sottovalutato: il capitolato.
Noi di Gg Home Agency crediamo che la trasparenza sia alla base di un acquisto sereno. In questo articolo faremo chiarezza su cosa sia il capitolato, perché è fondamentale e a cosa prestare massima attenzione prima di firmare.
Che cos’è il Capitolato d’Appalto?
In parole semplici, il capitolato è il documento tecnico e descrittivo allegato al contratto preliminare di compravendita (il compromesso). Se la planimetria vi dice dove saranno le stanze, il capitolato vi dice come verranno realizzate e con quali materiali.
Si tratta di un vero e proprio patto scritto tra voi e il costruttore. Al suo interno viene specificato ogni singolo elemento della casa, dalla marca delle piastrelle al tipo di isolamento termico utilizzato nelle pareti.
Cosa contiene (e cosa deve contenere) un buon capitolato
Un capitolato completo si divide generalmente in due macro-aree:
1. Le opere strutturali e impiantistiche (La “scatola”)
Questa parte definisce la qualità tecnologica e l’efficienza della casa. Include:
- Isolamento termico e acustico: Spessore del cappotto esterno, materiali isolanti tra gli appartamenti.
- Impianti: Tipo di riscaldamento (es. a pavimento), presenza di pannelli fotovoltaici, predisposizione per l’aria condizionata o per l’impianto d’allarme.
- Serramenti: Materiale degli infissi (PVC, legno, alluminio), tipo di vetro (doppio o triplo) e classe di blindatura della porta d’ingresso.
2. Le finiture interne ed esterne (L’estetica)
È la parte più “divertente” per l’acquirente, quella che determina il look finale della casa:
- Pavimenti e rivestimenti: Tipi di gres porcellanato o parquet inclusi nel prezzo (con relative dimensioni standard, es. 30×60 o 60×60 cm).
- Sanitari e rubinetteria: Modelli e marche dei componenti del bagno (sospesi o a terra).
- Porte interne: Materiali, colori e tipologie di apertura (battente o scrigno).
Il “Fuori Capitolato”: attenzione ai costi extra
Il costruttore definisce una gamma di materiali standard inclusi nel prezzo di vendita (chiamata, appunto, scelta da capitolato).
Cosa succede se nei partner del costruttore trovate un pavimento che vi piace di più, ma che non è tra quelli selezionati? Si entra nel campo del fuori capitolato.
Come funziona il calcolo del fuori capitolato?
Se una piastrella da capitolato costa teoricamente al costruttore 30€ al mq e voi ne scegliete una da 50€ al mq, non pagherete solo la differenza di 20€. Spesso vanno calcolati i costi di gestione della variante e le eventuali differenze sulla complessità della posa in opera.
Chiedete sempre un preventivo scritto e dettagliato per ogni modifica prima di dare il via libera ai lavori.
La check-list di Gg Home Agency: i 4 punti da verificare
Per evitare brutte sorprese alla consegna delle chiavi, ecco cosa vi consigliamo di controllare con estrema cura:
1. Verificate le marche e i modelli: Fase di analisi.
Un capitolato vago che riporta la dicitura “piastrelle di primaria marca” non vi tutela. Pretendete che siano indicati i brand, le collezioni o, almeno, la fascia di prezzo al metro quadro riconosciuta come credito.
2. Controllate i punti luce e idrici: Fase tecnica.
Quante prese elettriche sono previste in cucina? Quanti punti luce in soggiorno? Spesso lo standard è minimale e aggiungere prese in un secondo momento ha un costo.
3. Attenzione alle parti comuni: Fase condominiale.
Il capitolato non riguarda solo il vostro appartamento. Controllate come verranno rifiniti l’androne, le scale, l’ascensore, i cancelli esterni e i posti auto.
4. Fidatevi, ma mettete tutto per iscritto: Fase contrattuale.
Qualsiasi accordo verbale preso in cantiere con il capo cantiere o con il costruttore deve essere formalizzato tramite e-mail o variante d’opera firmata da entrambe le parti.
Il valore di un partner al tuo fianco
Frenare l’entusiasmo della casa nuova per mettersi a leggere decine di pagine di specifiche tecniche può essere noioso e complicato. Ed è esattamente qui che entra in gioco il valore di un’agenzia immobiliare professionista.
In Gg Home Agency non ci limitiamo a mostrarvi i rendering del progetto. Vi accompagniamo nella lettura del capitolato, vi aiutiamo a negoziare le varianti con l’impresa costruttrice e vigiliamo affinché i vostri interessi siano sempre tutelati, dal primo mattone fino al rogito notarile.
State pensando di acquistare la vostra prossima casa? Venite a trovarci in agenzia o contattateci: saremo felici di analizzare insieme ogni dettaglio del vostro futuro investimento.
