Il mercato immobiliare della Brianza sta vivendo una fase di profonda trasformazione. Se negli ultimi cinque anni la vicinanza a Milano ha garantito una crescita costante dei valori, i dati consolidati del 2025 e le proiezioni per l’inizio del 2026 evidenziano una brusca inversione di tendenza per un segmento specifico: l’usato non riqualificato.
Mentre il nuovo e il “green” continuano a tenere, le abitazioni datate e in bassa classe energetica stanno subendo cali significativi, con punte che in alcune aree della provincia superano il -10% su base annua.
Analisi del Mercato: La Brianza a Due Velocità
Il territorio brianzolo non è più un blocco unico. L’attuale scenario mostra una spaccatura netta basata sull’efficienza energetica e sullo stato di conservazione degli immobili.
1. Il calo dell’usato “Classe C-D-E-F-G”
I dati dell’ultimo semestre indicano che gli immobili costruiti tra gli anni ’60 e ’90, mai ristrutturati, sono quelli che soffrono maggiormente. A Monza città, dopo un quinquennio di rialzi, i prezzi medi dell’usato hanno segnato una flessione. In provincia, la situazione è ancora più marcata:
- Aree periferiche: Comuni meno collegati hanno visto i valori dell’usato calare fino al 4-6%.
- Tempi di vendita: Per un appartamento “da ristrutturare”, i tempi medi di giacenza sul mercato sono passati da 4 a oltre 7 mesi.
- Sconti in trattativa: Lo scarto tra prezzo richiesto e prezzo di chiusura (gap) è salito stabilmente sopra il 10-12% per le soluzioni datate.
2. L’effetto “Direttiva Case Green”
L’incertezza normativa europea e l’aumento dei costi delle materie prime per le ristrutturazioni hanno reso gli acquirenti molto più cauti. Oggi, chi compra in Brianza calcola preventivamente il costo dell’efficientamento energetico, scalandolo dal prezzo di acquisto. Un appartamento in classe G viene percepito come un “passivo” futuro, spingendo i proprietari a ribassare le pretese per riuscire a vendere.
Dati e Quotazioni: Un confronto territoriale
Di seguito, una panoramica dell’andamento dei prezzi medi per l’usato in alcune aree chiave della provincia (Dati stimati Gennaio 2026):
| Zona / Comune | Prezzo Medio Usato (€/mq) | Variazione Annuale |
| Monza (Semicentro) | € 2.650 | -2,8% |
| Vimercate | € 2.100 | -3,5% |
| Lissone / Desio | € 1.850 | -4,2% |
| Besana Brianza | € 1.600 | -5,1% |
| Bernareggio | € 1.450 | -6,4% |
Le Cause del Ribasso
Perché i prezzi delle case usate in Brianza stanno calando proprio ora?
- Costo del Credito: Nonostante una timida discesa dei tassi, l’accesso al mutuo rimane selettivo. Le banche tendono a periziare con estrema prudenza gli immobili vecchi, finanziando spesso cifre inferiori alle aspettative.
- Saturazione dell’Offerta: Molti proprietari, spaventati da possibili future tasse patrimoniali o obblighi di ristrutturazione, hanno messo in vendita contemporaneamente, saturando il mercato locale.
- Fuga verso il Nuovo: Il divario di prezzo tra un usato da ristrutturare e un nuovo in Classe A si è assottigliato a tal punto che molte giovani famiglie preferiscono un trilocale moderno in un comune limitrofo piuttosto che un ampio pentalocale anni ’70 da rimettere a nuovo.
Prospettive per il 2026
Il 2026 si prospetta come l’anno della “normalizzazione”. Non ci si aspetta un crollo sistemico, ma una correzione fisiologica. Gli esperti suggeriscono che il calo dei prezzi dell’usato continuerà per tutto il primo semestre, stabilizzandosi solo quando i costi di ristrutturazione diventeranno più prevedibili.
Per i venditori, la parola d’ordine è realismo: sovrastimare il proprio immobile oggi significa condannarlo a mesi di invisibilità sui portali. Per gli acquirenti, invece, si apre una finestra di opportunità interessante, a patto di avere la liquidità o la capacità creditizia per affrontare i lavori di ammodernamento.
Nota per gli investitori: Il calo dell’usato in Brianza offre rendimenti lordi da locazione crescenti (grazie alla tenuta dei canoni di affitto), rendendo il “compra-ristruttura-affitta” una strategia nuovamente competitiva rispetto al mercato milanese, ormai proibitivo.
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